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[市场行情]为什么春节后的上虞房地产市场如此火热 [复制链接]

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离线斯文
 

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2019-03-15 11:49:02

(一)火热

最近上虞的房地产市场很热,周边很多公务员、银行、教师朋友都开始买新房,问问他们家里具体情况,根本就不是拆迁户,那他们哪来的钱呢?

网上总是有人说,房子以后肯定是越来越多的,住都住不完,这是一句真话,也是一句没有道理的话。

房和房是不一样的。

(二)板块

整个上虞,呈现出明显的新城区、主城区、老城区、乡下的版块概念,这里的新城区包括:前江社区、高铁新城、E游小镇即滨江新城、曹娥江西岸从三环到四环之间的版块等等。

主城区包括:舜江东路以北,三环路以南,中间夹着的整个城北版块。

老城区包括:舜江东路以南,龙山以西,一直往南,龙山和曹娥江两边往中间夹,一直到老一百、多宝讲寺,老一百为止,形成一个倒三角漏斗状版块。

乡下:城南版块、梁湖街道、小越街道、崧厦等等,基本属于乡下。东关街道还有点希望,高铁站建成后有望融入新城区,但目前还是乡下。有的同学不服,都叫街道了,为什么还是乡下?

我们说,乡下不乡下不是看名字的,没有城市界面和城市配套,无论干点什么都必须开车赶到城北去的,都叫乡下。

房子和房子不一样的第一个意思是,地段不一样。新城区和主城区,大家都想买、想住那里的房子。带学区、带购物中心、带好医院、带宽马路和停车位,“城市生活”。老城区人和乡下人嘴上硬得很:“堵车”“污染”“鸽子笼”“不如乡下别墅舒服”,但身体是很诚实的,基本表现就是一到双休就往城北赶,电影购物培训班洗脚搓麻约饭一条龙。

(三)产品

整个上虞的房地产产品市场,也是分化的。

去掉别墅、排屋、超大平层豪宅类,去掉集体土地宅基地自建房、小产权房、商住楼、酒店式公寓、集体宿舍等等鸡头鸡脚类产权有问题“非住宅”以后,以正常住宅分类,简单来说可以区分为三种产品:

高品质电梯房:包括保利大国璟、金昌樾府、城市之星、东方名都、尚城国际、水尚名都、宝华和天下家天下、石榴悦澜湾、绿城桂花园等等。

低品质电梯房和双学区楼梯房:高丰家园、后村家园、新世纪花园、头甲公寓、二甲新苑、四甲新家园、恒利新村、西横河新村等等。

老破楼梯房:又老又破遍布于老城区的老旧房产。

房子和房子不一样的第二个意思是,产品不一样。住在老破楼梯房的,想换成二手低品质电梯房或者双学区楼梯房,住在二手低品质电梯房的,想买新房或高品质次新房。“我就想安耽点,这一套就住到死了”对于说这种话的人,我们学习XJP新时代中国特色社会主义思想和秉承“撸起袖子加油干”的人是非常鄙夷的,“人没有梦想,和咸鱼有什么分别”!

(四)维度

地段、产品只是两个最简单的维度,其他还有产品类型维度:独栋别墅、排屋、洋房、小高层、高层,对应着容积率从0.5一直到2—3;

还有物业管理维度:滨江、绿城物业3元一方,到普通物业1-2元一方,到社区集中管理5毛一方,到没有物业楼道自己扫;

还有房地产商品牌维度:保利、石榴、金昌之类大国企和大品牌是第一方阵;亚厦、祥生、万固之类本地房企是第二方阵;还有其他连名字都叫不上来的小开发商。

这张单子可以一直列下去。

房子和房子之间是绝对绝对不一样的,有时候这种不一样比人和狗之间的不一样更严重。

(五)换房

所以,永远不存在住都住不完的房子,事实的真相是,好房子人们都去抢,都去买,都想住,烂房子吐血、跳楼、3折甩卖不掉,没人住的那种,永远属于后者。

兜兜转转扯了那么多,那么又回到了开头的话题,为什么新房市场这么火爆?明明有钱的都是拆迁户,难道都是拆迁户在买保利、祥生、石榴、万固、亚厦、金昌这些最好的房子吗?事实不是这样的,而是:

梯次换房。

房子和房子是不一样的,事实的真相是,人们追求住得越来越好。而怎么才能达到这个要求呢,通过梯次换房。

(六)怎么换

第一级:拆迁户买老破楼梯房,老破楼梯房业主卖出。拆迁户拿着一万多一方的赔偿款,要解决家中好几户人口的居住问题,排除个别家庭条件特别好的,大部分买的还是老城区和开发区的二手楼梯房。这些房子面积大,周边生活便利,配套尚可,最关键的是得房率高,单价便宜,一般是6000—8000一方。拆迁款足够购买,无需贷款,拆迁户的痛点是“面积”,“能住得下”是最重要的。

第二级:第二级买家就是第一级卖家,他们拿着钱,去买低品质电梯房和双学区楼梯房。

第一级卖家或者说第二级买家的阶层特点是企业员工、高级蓝领、小老板。他们有改善的需求,但没有太多的积蓄,依靠卖掉自住房,再加上积蓄,再加上信用贷和按揭,堪堪买的起更上一层的住房产品,或改善居住的地段,或买一个好学区的房。

第三级:第三级买家就是第二级卖家,也就是卖掉低品质电梯房或者双学区楼梯房的卖家,这个阶层在上虞这种五线县城的特点就是公务员、银行、教师,整体来说这三种职业是站在县城人口收入排行榜第一梯队的,排除特例,在县城只有这几个职业买的起1.5万—2万一方的高端楼盘。

他们依靠多年积蓄,或者卖掉自助的低品质电梯房,或者卖掉自持的双学区楼梯老房,垫垫脚,依靠每个月高额的公积金对冲,只要付得出首付,就能买得起保利、祥生、石榴、万固、亚厦、金昌。

(七)理性思考、独立观点

这一阶层的特点是视觉动物,面向他们营销,关键的关键是售楼处门头一定要大,阔,豪奢,楼书要精美,案名取名高大上。毕竟,都是县城里有头有脸的人物,逼格一定要给足。

以后,跟人聊天,不要再说房价被中介炒起来、被拆迁户炒起来、被ZF炒起来、被开发商雇人排队炒起来这么LOW的话。这个世界上好房子永远有,有钱人也多的是,是你买不起而已。看一件事物要看其本质,房地产市场的底层逻辑自然被破得干干净净。

4条评分金钱+3魅力+3上虞币+2经验+3
jennychen 上虞币 +2 支持一下 04-03
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只看该作者 沙发  发表于: 2019-03-15 12:01:02
钢需要死在
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只看该作者 板凳  发表于: 2019-03-15 12:11:14
这是广告贴吗? v/ N[)<  
在线cym141675

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只看该作者 地板  发表于: 2019-03-15 12:14:36
乡巴佬写p文,看作者名字“撸一腿”就知道是啥玩意。
离线左今西夏

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只看该作者 4楼 发表于: 2019-03-15 12:34:43
似乎有道理
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只看该作者 5楼 发表于: 2019-03-15 13:17:03
回 3楼(cym141675) 的帖子
cym141675:乡巴佬写p文,看作者名字“撸一腿”就知道是啥玩意。 (2019-03-15 12:14)  |kh{EUE ;  
-6J <{1V  
啥玩意,我喜欢撸鸡腿吃,你有疑问?
离线斯文

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只看该作者 6楼 发表于: 2019-03-15 13:38:46
回 4楼(左今西夏) 的帖子
左今西夏:似乎有道理 (2019-03-15 12:34)  >{(c\oMD  
(rJ-S"^u  
你是明白人!!!
在线cym141675

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只看该作者 7楼 发表于: 2019-03-15 13:55:39
回 5楼(斯文) 的帖子
斯文:啥玩意,我喜欢撸鸡腿吃,你有疑问? (2019-03-15 13:17)  )i39'0a  
RM2feWm  
forest486算垃圾水准评论员,“撸一腿”只有它的一个脚趾头。
在线林荫小道

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只看该作者 8楼 发表于: 2019-03-15 13:58:35
写得蛮“透彻”,官商看了蛮喜欢! ,qgR+]?({  
-cXVkH{  
离线斯文

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只看该作者 9楼 发表于: 2019-03-15 14:03:08
回 8楼(cym141675) 的帖子
cym141675:forest486算垃圾水准评论员,“撸一腿”只有它的一个脚趾头。 (2019-03-15 13:55)  u[^(s_  
M*E4:A9_M  
cym141675只有撸一腿的一个脚趾头
在线cym141675

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只看该作者 10楼 发表于: 2019-03-15 14:11:36
回 10楼(斯文) 的帖子
斯文:cym141675只有撸一腿的一个脚趾头[表情] (2019-03-15 14:03)  C[&  \Xq  
k/j]*~"  
打一架就知道了。

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只看该作者 11楼 发表于: 2019-03-15 14:15:19
上虞的基本情况分析的还是挺到位的,写的很好,我也有同感。
离线猫的报恩

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只看该作者 12楼 发表于: 2019-03-15 14:26:16
希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院!
在线cym141675

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只看该作者 13楼 发表于: 2019-03-15 14:32:45
回 12楼(猫的报恩) 的帖子
猫的报恩:希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院! (2019-03-15 14:26)  I@Pp[AyG  
Rah"La  
医院阴气冤气重

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只看该作者 14楼 发表于: 2019-03-15 14:39:50
有钱人都住乡下的,天香华庭 玫瑰园 云栖龙山
离线茶亦醉人

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只看该作者 15楼 发表于: 2019-03-15 14:58:22
是在说房价还要涨吗? k=]#)A(#C  
离线斯文

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只看该作者 16楼 发表于: 2019-03-15 15:00:16
回 11楼(外地人2003) 的帖子
外地人2003:上虞的基本情况分析的还是挺到位的,写的很好,我也有同感。 (2019-03-15 14:15)  m#$$xG  
>\!G43Q=  
识货!!!!!!!
离线斯文

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只看该作者 17楼 发表于: 2019-03-15 15:01:38
回 12楼(猫的报恩) 的帖子
猫的报恩:希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院! (2019-03-15 14:26)  J>k 6`gw  
dF09_nw  
阁下一定是住乡下的
离线斯文

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只看该作者 18楼 发表于: 2019-03-15 15:02:10
回 15楼(茶亦醉人) 的帖子
茶亦醉人:是在说房价还要涨吗? 7L6L{~8 W  
 (2019-03-15 14:58)  Mj[email protected]  
.,p=e$x]  
没有这个意思
在线love2010

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只看该作者 19楼 发表于: 2019-03-15 15:07:27
我年后刚看中的城南的龙山官邸今天刚通知我涨价了。怪我那天没有定下来。为什么我们上虞的房价都在涨啊,其他地方也是在涨吗。急死我了
离线斯文

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只看该作者 20楼 发表于: 2019-03-15 15:08:54
每年的3,4,5三个月,都是一年里涨幅最大的三个月,有时间再写一篇细说。
在线love2010

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只看该作者 21楼 发表于: 2019-03-15 15:13:14
回 15楼(茶亦醉人) 的帖子
茶亦醉人:是在说房价还要涨吗? -pYmM d,  
 (2019-03-15 14:58)   pRobx  
~][~aEat;V  
年后已经涨了不少了, fg)*TR  
在线cym141675

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只看该作者 22楼 发表于: 2019-03-15 15:14:48
回 17楼(斯文) 的帖子
斯文:阁下一定是住乡下的 (2019-03-15 15:01)  <o()14  
HCOsVTl,  
你住哪个大城市,说说看。
在线huangling

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只看该作者 23楼 发表于: 2019-03-15 15:22:37
回 19楼(love2010) 的帖子
love2010:我年后刚看中的城南的龙山官邸今天刚通知我涨价了。怪我那天没有定下来。为什么我们上虞的房价都在涨啊,其他地方也是在涨吗。急死我了 (2019-03-15 15:07)  qYqd-R  
kVWrZ>McK  
开发商是一房一价定好的吧,不能随便涨价的,涨价的猫腻不都是中介什么来个介绍费服务费的。
离线赐名悟空

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只看该作者 24楼 发表于: 2019-03-15 15:30:11
您好,我是《老年之友》杂志社的,你文章写得不错,我这边“老年妇女感情生活”栏目组刚好缺一位主编,你有兴趣吗?支持私聊
离线斯文

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只看该作者 25楼 发表于: 2019-03-15 15:31:29
回 24楼(赐名悟空) 的帖子
赐名悟空:您好,我是《老年之友》杂志社的,你文章写得不错,我这边“老年妇女感情生活”栏目组刚好缺一位主编,你有兴趣吗?支持私聊 (2019-03-15 15:30)  ,`l8KRd  
V_7QWIdiy>  
老年之友。。。R U kidding me?

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只看该作者 26楼 发表于: 2019-03-15 15:40:49
对新房的追求,对高品质生活的追求不会停止,这一点认同楼主。就像我们对高品质手机的追求一样,但我们不会为了追求高品质手机而去多买几只,因为手机是会贬值的,多买就意味着多亏。但有一种情况下是可以赚钱的,就是饥饿营销,当市场供不应求时多囤几只然后加价卖出。但目前上虞的新楼盘是一个接着一个,根本就不存在买不到新房的问题。也有坛友可能会说,房子不是手机,不会贬值。你们看看今天的老破小,曾经上虞的高端楼盘;今天的高端楼盘,明天的老破小。还有就是上虞的人口在不断的流失,不但优秀毕业生很少回上虞,外来打工的也少了不少。大家都追求新楼盘,高端楼盘,谁来接收老破小。按楼主的换房模式,一级一级像传销一样,如果是人口不断流入的大城市当然没问题。上虞小地方老破小没什么市场。买老破小还不如住在农村买辆车。也就几套学区房大家折腾折腾。手机老了我们可以扔了,或者贱卖掉。房子越造越多,人口越来越少。意味着不断追求新楼盘,就要持有多套房产。房产税什么时候来还未可知,但当下房子是越来越难租掉。当然上虞总体房价是稳定的,不会大起大落,但是房子投资的功能在不断下降,变现也将越来越困难。
想联系我吗?如果你真的想联系我,就加我QQ:1445792443
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只看该作者 27楼 发表于: 2019-03-15 15:41:10
我猜这么漂亮的头像背后一定是个抠脚大汉
我走得很慢!但我从不后退!!!

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只看该作者 28楼 发表于: 2019-03-15 15:48:17
回 27楼(杉儿) 的帖子
杉儿:我猜这么漂亮的头像背后一定是个抠脚大汉[表情]  (2019-03-15 15:41)  D'F =v\P  
>c*}Do{lG  
恭喜你答对了,不但抠脚还抠鼻呢。上虞没有透明售房网,阿狗阿猫谁都可以忽悠,悲哀
在线huangling

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只看该作者 29楼 发表于: 2019-03-15 15:49:42
回 20楼(斯文) 的帖子
斯文:每年的3,4,5三个月,都是一年里涨幅最大的三个月,有时间再写一篇细说。 (2019-03-15 15:08)  gs;3NW  
&W/C2cpmR  
我也是5月份买的,妈妈的,高位。亏得我要跳楼