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[政策形势]警报拉响,楼市再无普涨,这四种城市当心了! [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2019-09-11 19:17:58
j7~Rw"(XQc  
:D~J(Y2  
  文|凯风 jmF)iDvjuZ  
'cA(-ghY/E  
  普涨时代已经结束。 +mC?.B2D  
  楼市进入下半场。无论是一二线城市,还是三四线城市;无论是前期横盘的城市,还是一直上行的城市,都将面临基本面的洗牌。 -|I[email protected]  
  谁能承受住基本面的考验?哪些城市未来的风险最大? v(zfq'^%`  
  01 otlv ;3263  
  三不靠的三四线城市 %:Z_~7ZR  
  这两年,唱衰三四线似乎成了一种趋势。 o8~<t]Ejw  
  然而,中国天南地北何其之大。即便同为三四线城市,但无论是地理区位、资源禀赋还是经济发展水平,都存在天壤之别。 v^B2etiX_  
  珠海、惠州都是三四线,嘉兴、南通也是三四线,燕郊甚至连三四线都不算,而铁岭、驻马店、内江同样属于三四线,这些三四线有相同之处吗? onl,R{,`0  
  所以,相比一二线、三四线这种简单的两分法,更合理的是以都市圈和城市群作为区分。 $hy0U_}6  
  换言之,三不靠的三四线城市才需要谨慎:不靠近省会、不靠近大都市圈、不靠近大城市群。 Nka 3H7 `  
  众所周知,中国未来的城镇化战略已经相当明确,核心是“以中心城市引领城市群”,而“中心城市和城市群”成为空间结构的主要形态。这在《一锤定音,“大城市化”来了!》一文有详细论述。
   ]q/USVj{  
j<)`|[email protected](  
  换句话说,中心城市、都市圈和城市群的地位日益提升,只要在这些区域辐射范围之内,即便是三四线城市,未来前景也会十分可观。
   9-!GYa'Z  
)FN$Jlo  
  可以说,如果在强省会、国家中心城市乃是先行示范区城市的辐射范围之内,那么这些三四线城市的价值丝毫不弱于一些内地的弱二线省会。 $e:bDZ(hjj  
  02 KbMan~Pb6  
  棚改依赖度过高的城市 Cv [1HO<  
  过去几年,中国楼市被棚改及棚改货币化深深改变。 +[}<u--  
  棚改只是拆旧建新,而棚改货币化则是央行发行基础货币进行定向放水。正是在棚改及棚改货币化的支撑之下,三四线城市才会取得这一轮令人意外的上行。 CZf38$6X  
  然而,棚改总有结束的一天,而棚改货币化的动能也会逐步走向衰竭,那些过度依赖棚改的城市,必将面临一轮基本面的洗牌。 bnJ4Edy  
  其一,棚改规模大幅削减,从去年的580万套削减到今年的285万套。据住建部官网消息,2019年1至7月,全国已开工约207万套,占年度目标任务的71.6%。
   ] !n3j=*   
[Y.=bfV!  
  这不仅意味着棚改大幅退潮,更意味着下半年的棚改余量所剩无几。而按照2020年完成棚改的任务部署,棚改离正式落幕已经为时不远。 BZ(I]:oDL  
  其二,棚改货币化的支撑动能正在减弱。棚改货币化最大的支撑就在于央行的PSL贷款,这一贷款已经连续5个月“零投放”。 U+zntB  
  9月初,央行发布消息,2019年8月,人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款。 $W%-Mm  
  注意,这里的抵押补充贷款,即PSL,正是棚改货币化的资金来源。事实上,从4月份开始,棚改贷款就是“零投放”的状态;换言之,PSL已经连续第五个月零投放。 MaPI<kYQv  
  PSL连续零投放,那么棚改的另一大支撑,棚改专项债是否进行了扩张? <GF^VT|Ce  
  其实也没有。就在本月的国常会上,出于稳增长的需要,“加快专项债发行使用,带动有效投资支持补短板扩内需”被重点提及。 p(nEcu  
  然而, 这一政策随即被打了一个巨大的补丁:不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。 .y lvJ$  
  可以说,棚改及棚改货币化扩张的动力基本不复存在。
   MBAj.J  
|a %Wd  
  那么,在过去两三年,过度依赖棚改的城市,或者说棚改计划出现大幅腰斩乃至削减70%以上的省份,需要尤其注意棚改动能退潮之后的冲击。 i.\ e/9]f  
  03 lB.n5G  
  楼市杠杆率过高的城市 2$v8{Y&  
  杠杆,说的就是负债。杠杆过高,自然意味着现金收入不足以支撑债务的扩张。 JKy~'>Q  
  关于楼市杠杆率的高低,主要是以居民总债务/GDP之比作为衡量标准,在国际上,这一比值超过65%,就会影响金融稳定。 6b9J3~d\E  
  于全国而言,2019年上半年,居民部门杠杆率持续上升,从2018年末的53.2%增加到2019年二季度的55.3%,创下历史新高。 1}Y3|QxF  
  这一数字,虽然离65%的风险阀门还有一定距离。但在2008年时,居民杠杆率还只有18%。 *f_A :`:  
  10年多时间,从18%跃升到55.3%,相当于翻了三倍,增速远超发达国家。
   [email protected](C+3,  
g@T}h[  
  于城市来说,大多数一二线城市居民杠杆率都超出了55%的平均水平,部分城市甚至超过了100%。 IUNr<w<  
  这是主要代表性城市的居民部门杠杆率:
   tzv4uD]  
>|yP`m   
  楼市杠杆率最高的十大城市分别是: Y B,c=Wx  
  
杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)、珠海(75.6%)、广州(73.4%)、南京(71.3%)、上海(68.2%)、合肥(66%)。
uB#U( jl  
-y{(h% 6  
  这还是拿居民总债务与GDP进行对比,如果用贷款总额/存款总额进行对比,那么部分城市的杠杆率,更是超乎想象。 !0vLSF=  
  这是主要城市的资金杠杆率(贷款总额/存款总额):
   SN]g4}K-  
(\!?>T[En  
  不难发现,有8个城市的资金杠杆率(贷款/存款)超过了100%: 2dcvB]T!  
  
厦门(172.2%)、深圳(144.4%)、杭州(136.7%)、合肥(127.4%)、南京(128.6%)、珠海(124.3%)、苏州(107.5%)、广州(101.9%)
Z4rk$K'=1w  
Ga-cto1Y  
  综合来看,居民杠杆率和资金杠杆率都过高的城市,主要有这六个:厦门、杭州、深圳、珠海、合肥、南京。 maN2(1hz  
  显然,如果城市经济增长强劲、收入持续增长而外来资金源源不断,那么高杠杆就不成问题。 f*xr0l  
  如果基本面并非想象中的那么良好,那么问题就出来了。 79D~Mau#  
  04 _>rM[\|X  
  外来投资客过多的城市 u&^[email protected]#  
  一个城市的楼市是否坚挺,要看是否有足够的刚需作为支撑。 GM?s8yZ<  
  没有本地刚需支撑的城市,楼市容易大涨,同样也容易大落。 C#^y{q  
  在宽松期容易大涨,而在调整期容易大跌,有炒作的潜力,却没有抗风险的能力,这是过度依赖外来投资客楼市的通性。 bX,#z,  
  哪些城市对外来投资客的依赖度最高? ~LZrhwVj$  
  一种是旅游城市。旅游城市最擅长炒作宜居、旅居、海景价值稀缺等元素,但真正景色稀缺的城市并不多,知名度之大如三亚尚且会出现大起大落,遑论其他小的旅游城市? _> x}MW+  
  且不说全省限购这种突发政策带来的冲击,即便没有任何楼市调控,过度炒作的旅游城市也会出现价值回归,山东乳山海景房的遭遇,早已说明了这一点。这在《房价跌回十年前,这类城市要当心!》一文有详细论述。 E}v8Q~A(  
  第二种是始终没有上马限购的区域。可以说,限购相当于给城市价值进行了一波筛选。一个城市之所以会限购,必然背后房价蠢蠢欲动。相反,从来没有诉诸限购政策的城市,大门向所有投资客敞开的城市,楼市的动能已经消耗殆尽,未来会存在一定风险。
   K3M.ZRh\;`  
goA=U  
  第三种是海外投资,尤其是东南亚区域。拿“金边是下一个深圳”作为宣传噱头,实质上这些区域玩的都是击鼓传花的游戏。看起来是海外投资,实际上都是国人的炒房游戏。 "lLh#W1d  
  所以,还是那句话,蒙眼买房的时代已经过去,每个人都要拿好自己的钱。
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只看该作者 沙发  发表于: 2019-09-11 19:53:30
看棚改之后怎么蹦跶?拭目以待
想联系我吗?如果你真的想联系我,就加我QQ:1445792443

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只看该作者 板凳  发表于: 2019-09-11 20:06:13
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8/R$}b><  
众所周知,棚改计划的宗旨是解决低收入人群的居住环境和城市环境配套,这是一项民生工程。最开始的棚改,是指在城市中简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域进行集中规划改造,其安置方式为实物安置。 !%[email protected]]\hG  
S;Sy.Lp  
但是后来很多城市面临商品房严重过剩现象,甚至到了即使没有增量新房入市,仅靠消化存量房产也要5年以上。如此高的商品房库存,让决策层十分头痛。正巧赶上了棚改计划的出炉,高层就决定推出棚改货币化安置。在这种情况下,三四线城市房价才被快速推高。如果仅是棚改实物安置,房价恐怕根本涨不起来。 Cj~e` VRhk  
GPh;r7xg6  
所谓棚改货币化安置,就是发改委要求国开行通过PSL的方式直接放款给地方政府,而地方政府拿了棚改地块作为抵押品,向国开行借了大量的资金,用于发给棚改拆迁居民。当棚改拆迁居民手里有大量现金后,于是到周边的楼市去大量购置房产。鉴于三四线城市房地产市场本来就小,大量购房需求突然涌入,再加上PLS就是直接向市场投放基础货币,房价不涨才是怪事。 }|Q\@3&  
1N$OXLu  
"B__a(  
Pl'lmUR  
而由于去年三四线城市房价上涨过猛,同时各地商品房去库存已经接近尾声,一些城市的商品房库存降了到10月至24个月的合理水平。于是10月初国务院就规定,前期房价上涨过快的三四线城市棚改将逐步转为实物安置。而到了2020年则是三年棚改收官之年,届时曾经气势宏伟的棚改计划,将正式拉下大幕。  -V2`[k  
nt>3i! l  
现在问题是,棚改结束之后一些大中城市的房价究竟是涨还是跌?对此,我们认为,棚改结束后三四线城市房价将会大幅下跌,因为之前的政策红利已经释放完毕,投机性购房需求在退出,当三四线城市结束棚改后,房价将回归理性: Z:h'kgG&  
Xmmj.ZUr  
第一,棚改如果是实物安置,并不会造成房价的上涨,反而对当地房价起到下拉的作用。你想,棚户区多数为低矮平房,拆迁后转身成为20几层高楼,本来一块地就只能住几千个居民,现在能安置人数几何级上升。 )UU`uzU;u  
(kX:@9Pn  
第二,棚改计划正在收紧,棚改货币化安置逐步取消中。2019年,全国超过20多个省市,都在悄悄地下调计划和目标。据统计,其中山东、山西和河南降幅最大,超过70%,堪称断崖式。 ]Gm4gd`  
4s|qxCks  
cCiDe`T\F  
90abA,[email protected]  
曾经的棚改第一大省山东,2019年棚改计划仅为21万套;山西仅为4万套,河南的计划也只有15万套。棚改收紧,拆迁刚需就远不会像过去那么多。更何况,货币化安置改成实物了,这也降低了棚改的成本。 Q$p3cepsK  
PyI"B96gz  
第三,棚改逐步取消,货币化安置也快寿终正寝。那些跟着棚改货币化安置的投机资金和开发商也要退出三四线房地产市场,因为这些城市本身人口流出大于流入,经过短期大肆炒作,房地产需求已经饱和,而当地人的购买力又无法支撑起如此高的房价,于是一旦棚改结束,当地房价很可能从哪里来回哪里去。 9f& !Uw_W  
k f Y;  
棚改本身不会引发房价大涨,而棚改货币化安置肯定是导致三四线城市房价上涨的主因。如今棚改也已经接近尾声,货币化安置也逐步终结,看好三四线城市的各路资金也在撤出。未来三四线城市房价不是上涨的问题,而很有可能泡沫被快速挤净的过程。  l2M(  
离线yep

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只看该作者 地板  发表于: 2019-09-13 17:46:39
上虞形式一片大好啊,被上海杭州宁波夹着,妥妥未来的一线城市,房价5W指日可待
离线laoweng33

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只看该作者 4楼 发表于: 2019-09-14 11:40:15
好文章