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[市场行情]上虞楼市之我见(续)(修改重发) [复制链接]

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离线孤城阿暮
 

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2021-04-06 19:33:12
   上一篇文章是清明假期的一个晚上临睡前有感而发所作,这篇则是出差途中在飞机上用开着飞行模式的手机一个字一个字码出来的。 '{[email protected]*T /<.  
       前文对于上虞房产的走势只是分析了各种可能影响房价的因素,并没有下定论,也没有号召大家别买房或者号召大家都买房的意图,但是上虞读者看后反应比较热烈,褒贬不一,由于无暇一一回复,便另著一文对于大家的困惑和我的想法做一个梳理。 DKne'3pH  
9)}[7Mg:C  
PfreAEv,  
      首先我们思考一个问题:哪些人不希望房价跌? GKOD/,  
      我想莫过于中介、炒房客、开发商,刚需是真正的用户,日夜都在盼望着房价下跌,接盘可以轻松一些。 ,u!*2cWN  
      然后我们再看上一篇文章评论区有多少持看涨意见的坛友就可以发现数量非常可观--盼望涨价的比盼望降价的多。这就更直观说明有房人群数量之庞大--毕竟去菜场买菜的人都不希望菜价太贵,卖菜的才想着涨价,双方处在对立面。 !+1<E*NQ S  
      因此我写一篇得罪大部分上虞人的文章是很不划算的,而且没有任何利益可图,成年人只看利益,小孩子才分对错,所以我这个大孩子才不管不顾个人宝贵时间被占用,要好好掰扯掰扯这个理儿。 =x!2Ak/)  
M4zm,>?K  
d`P7}*; `  
      一个区域房价未来是涨是跌,还剩多少潜在购买力,房价所处峰值是否濒临红线,最清楚的莫过于政府,不论是为了当前执政的稳定或者未来长远的发展,政府绝对不会坐视不理,每个城市发展阶段不一样,所以相应出台的政策也各有千秋,但基本可以看出,某些房地产过热,房屋库存过少,实际买房人过多的地区,政策一定是限价限购的,限制的手法很多,基本保护了刚需和人才,有利于引进人才和社会稳定,遏制炒房。反之则因为库存过大,购买人过少的区域,地方政府是不会断开发商财路去限制当地人买两套以上房产的,这种一刀切的政策一定会导致开发商扛不住崩盘,投资企业扛不住撤资,外来人扛不住撤退。上虞还没有出台限购意味着什么一目了然。 ;gBRCZ  
=+ytTQc*ot  
[K9'<Qnu  
      对于迫切需要财政收入的地方政府而言,戳破泡沫是双输,让泡沫自然变小才是他们更乐意看到的。 M:-.o  
      但是传统的招商引资经过改革开放这么多年,已经基本成为定局,在石狮开个皮革城短期内注定玩不过海宁,换个小商品城也一样玩不过义乌,找个村庄发展成网红村玩不过薇娅……这就是城市固化。 {XNREjhm  
[email protected]\"  
,8:(OB|a  
      可见过去上虞房价跟绍兴有多少差距,未来还是会有相似的差距比例。要想打破这个差距固化,从城市管理的角度来说,前期的基础设施和房屋建造确实是重要的吸引力和必备条件,未来却不是,因为城市的中心会转移,谁也想不到雄安会成为百年大计,正如如今富庶的江浙沪包邮地区人民也想不到未来西部城市才会是发展的重心,有人会问,西部群国环绕,有发展空间吗?这事与本次探讨的主题无关,却与房价有关,为了不占用篇幅他日有时间再探讨。 e<=cdze  
      城市群的核心会转移令人意想不到,正如多年前一片火热的温州房地产市场泡沫会破裂一样,如今的温州房价还没回到当时的最高点,敢为人先的温州人民至今没缓过劲儿来。他们想不明白一个有机场的城市房价咋说跌就跌了?正如狂热的上虞人民想不明白究竟是什么在支撑上虞房价。 (5R?#vj  
K<pV  
PE~G=1x3  
      是炒作啊! <<(wa j  
      讲故事,卖焦虑,造氛围,画未来,核心目的就是炒作啊! Q7R~{5r>W  
      购房者尤其是刚需,他们的第一次购房一定是百感交集被各种情绪所支配的,在这种情况下很容易被经验丰富的中介及占据心理优势的炒房客带节奏,在这场博弈中,中介和炒房客才是赢家,房产公司辛劳三五年承担着巨大的压力,跟各大合作单位付出了辛勤的劳动,在一级市场所汲取的利益难以与风险成正比。不要一说到房产公司就联想到暴利,他们是如今加班最普遍,内卷最频繁的职业之一。 cc#gEm)3C  
       事实上如今的房产公司也很焦虑,万科那句广为人知的“活下去”道出了实情,某房企内部甚至开展过以“拿地亏死和不拿地等死该如何选择”为主题的辩论赛,最后的结论是拿地虽然会亏死但死得慢一点。 ux_Mrh'  
       白银时代的房企要想活的不错,需要更多手段,归根结底无外乎开源和节流。源头上营销要做得有艺术,好的营销不再是讲房子的卖点,而且给一个城市讲故事;节流大家都懂的,技术上行得通美其名曰优化,更粗暴些的就直接减配甚至偷工减料。我作为房地产相关领域从业人员,前者见的太少,后者见的太多,每一个在建或者完工楼盘都可以看出与国家规范地方标准相冲突的问题来,打擦边球的技术活一般人玩不来。 ?*E'^~,H)  
      要是上虞但凡有一个楼盘在我的专业领域内敢放言与我对赌整个项目完工后没有与现行规范违规现象,我保证他输的很难看。 ^~G8?]w  
放眼全国亦是如此。 V\u>"3BQw  
       在飞机上俯瞰城市会自然而然产生一种奇怪的视角,仿佛这些向上生长的建筑都标上了特殊的符号,有¥号,有$号,但是加上时间的纬度,他们此刻剑拔弩张的上升态势就显得色厉内荏,过去令人羡慕的高端住宅区若干年后可能是老坡小的代名词,当国家处于发展上升阶段,房子因为供需不平衡而产生溢价很正常,当增速放缓市场饱和发展趋于平稳时,再想看到当时的盛况基本很难。此时才能真正领会房子是消费品的定义。 hvA^n@nr  
      一件精美的古董放在家中或者博物馆,几千年后它依然存在,可能是传家宝,也可能是镇馆之宝,一套精美的房子几十年后无人打理便会破败不堪甚至坍塌,跟车一样,它需要维护。失去学区光环的老破小跟失去象征财富的十手玛莎拉蒂老爷车一样,难以产生溢价,并且会有高昂的维护使用成本。 J13>i7]L%  
      我们国家还会生产出多少面世即淘汰的房子?目前在建的所谓“未来社区”是真的属于未来吗?我看也未必。至少原材料还是钢筋水泥,外形也依旧千篇一律,尽管在软件、智能化等方面提升了不少,但是硬件没跟上。 W.dt:_  
      美国有很多房车族,居无定所,一辆房车就是一个家,没有固定职业和目标,走到哪玩到哪睡到哪,未来中国的住宅一定也是可移动甚至可飞行的。此心安处是吾乡,房子移动到哪里,家就在哪里。除此之外,它具备低碳、环保、可回收、可追溯等等特征,或许汽车企业也想不明白有朝一日会被房地产商跨界打劫,在大数据背景下,在人工智能的加持下,在我党集中力量办大事的优势下,不要觉得我在异想天开,未来建筑一定是这种兼具多种功能且符合国情的,比如“自动落户”。 u#Z#)3P  
建筑科技发展到这一步,还有必要去摇号抢那些一旦发生火灾就眼睁睁看着老家成烟火的房子吗? aCQ?fq  
      当看到了一角未来再回来鼓吹上虞房价破五万,拥抱融入杭州湾,不是蠢就是坏。 c}y [[EX  
      未来就是我前文所说的1、长三角第一经济体的地位会转移,要坚信三国演义的开篇之言“天下大势分久必合合久必分”,要坚信“三十年河东三十年河西”,正如当年“宁要浦西一张床不要浦东一套房”的上海人一样,固有的观点会被现实打脸;2、科技革新快得超乎想象,未来建筑的科技感一定会颠覆你对建筑的认知。 @r#v[I  
h<Ft_#|o[  
Hz.(qW">5*  
      这两点是我对前面长篇大论的补充,此外我还是有一些题外话,作为留言坛友的回复。 "NgxkbDEbG  
1.我不鼓吹房价必跌,但不鼓励热钱流入房地产,刚需该上车上车,不要等我畅想的“未来建筑”,它没那么快。投资房产显然不如投资自己、投资健康、投资下一代更有价值 W6"v)Jc>_  
2.我提过产业转型显然是纸上谈兵,毕竟我不是这个城市的一把手,也没有执政一方的经验,但是重度依赖房地产无疑饮鸩止渴,上虞有很多可以开发的点,把在楼市讲故事的想象力用在这方面会更令人期待。 /[Z,MG  
3.我的一些观点也许或许理想化,毕竟我是一个理想主义者,即使无数次头破血流过也依然如初,不然也不会写文章干吃力不讨好的活。但这个世界一定是被理想主义者改变的,看看你们手中玻璃屏的智能手机,想想已经去世的乔帮主,当然我不能跟乔帮主比较,他如星月,我如萤虫,但是星月的光辉再盛也不会掩盖萤火虫在它的领域发光发热。 ix(=3 /Dgz  
4.无意唱衰房价。毕竟上虞房价跌了对于我这种有固定资产的人也是财富缩水,只是提供一个新的视角和思路, 7RUofcax  
5.买房前再想一想,居住之外的那些房产储备着是打算作为传家宝还是短线操作?想想林则徐的名言“子孙若如我,留钱做什么,子孙不如我,留钱做什么”,给子孙留十套房不够澳门赌场一夜豪赌,不如教育他们成为一个有担当,有理想,有责任心的栋梁之材。 ,!dh2xNH^  
6.遏制房价过快发展的基调不要当成耳边风,即使刚需现在买不起也不要急,再看看,攒够了首付再上车,这次列车的不会飞驰得太快。 uoHNn7W  
7.大洋彼岸美帝国亡我之心不死,超印美元等金融手段及国际上纵横阖闾的围追堵截对于物价会有短期影响,但一定要相信我党的执政能力,它已经不是孱弱且封闭的晚清政府了。这个国家,以及这个我热爱的上虞,它真的一点一点在变得更好。 1E73i_L  
      飞机即将安全落地,也祝愿上虞沸腾的房价能平稳着陆,祝愿每一个刚需都能拥有梦想中的小屋,祝愿每一位投资客全身而退,祝愿每一个家庭幸福安康,祝愿每个有理想的年轻人放手逐梦,祝愿祖国繁荣富强。 _Y8hb!#(  
wvbPnf^y  
5dB'&8DX  
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hisher 经验 +1 就这么说吧,除非第三次世界大战,不然长三角的地位不会转移。 04-07
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离线孤城阿暮

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只看该作者 沙发  发表于: 2021-04-06 16:52:22
    在飞机上俯瞰城市会自然而然产生一种奇怪的视角,仿佛这些向上生长的建筑都标上了特殊的符号,有¥号,有$号还有
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离线孤城阿暮

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只看该作者 板凳  发表于: 2021-04-06 16:53:10
手机上复制的只能复制半篇,回头想办法重新改一下
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只看该作者 地板  发表于: 2021-04-06 17:14:46
分析的透彻,谢谢分享。
离线孤城阿暮

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只看该作者 4楼 发表于: 2021-04-06 19:36:13
不知道为什么,发不完整
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在线dgjjyddg

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只看该作者 5楼 发表于: 2021-04-06 20:01:32
楼主的观点有些认同有些不认同,但是能感觉到楼主对上虞真挚的感情,这个难能可贵。房价牵扯到的东西太多,一家之言总归容易有所遗漏。我觉得,房价不涨的城市不好,房价涨太快的城市也不好。政府对房价有绝对的掌控权,这一点要绝对的相信。只要遏制住了“炒”,还是要买房子的,买了房子就是支持了上虞的城市建设,对目前的形势来说,也能保值增值抗通胀。接下去我认为房价会分化,地段好的涨,地段差的滞,甚至跌。大家要做好判断。房价涉及到的上下游产业太多了,跌了大家都玩完,稳定微涨才符合全体利息。
在线yujiyu

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只看该作者 6楼 发表于: 2021-04-06 21:08:10
最后的升华真的看的感动。真心希望上虞还是那个居者有个屋的小城,而不是满街中介的城市。
离线孤城阿暮

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只看该作者 7楼 发表于: 2021-04-06 22:21:42
前面发了两次是在机场用手机发的,都只发成功了半篇,这篇是完整版的。在酒店联网发布的
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离线雨林木风

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只看该作者 8楼 发表于: 2021-04-06 23:54:42
有理想主义的期许,有面对现实的无奈,难得好帖!
离线dniuniu

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只看该作者 9楼 发表于: 2021-04-07 07:17:34
在长三角地区上虞不可能独善其身,温州个别案例不能以偏概全。上虞房价还属于杭州湾一带洼地,现在大多属于投资和改善型需求,以后的产品是优质的越来越贵,没有学区的老破会越来越卖不掉,形成两级分化,上虞现在的价格有接近三万的二手房还炙手可热,而一些房价一万左右的老房子却无人问津。所以别担心,以后即使滞胀收刮的也是富人,以高杠杆入市的投资客需要谨慎。
离线果蔬饼干

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只看该作者 10楼 发表于: 2021-04-07 08:48:42
楼主真是关心上虞楼市,能写这么多,也是操碎了心。
离线雄黄酒

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只看该作者 11楼 发表于: 2021-04-07 08:49:40
该买的还是会买。反正真相在少数人手里。广大老百姓只有跟着走。

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只看该作者 12楼 发表于: 2021-04-07 08:54:44
面粉价格太贵了,什么垃圾地拍出来都要一万七,那售楼价能不贵吗?
离线153874990

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只看该作者 13楼 发表于: 2021-04-07 08:55:30
楼主作为一个专业人士说了半天 也是曲意逢迎为主,没有把楼市真正的矛盾点、关切点分析透彻,也没有表达出核心观点,只是就分析而分析,没有真正聚焦问题,且全文没有举例论证,对必要事实缺乏说服力。比如“对赌,输的很难看”,例子呢?究竟哪个楼盘与哪些规范相冲突,这个才是应该告诉大家的。比如:刚需人如何破解,楼主想到的办法也只是蜻蜓点水、隔靴搔痒而已。但是依然为楼主的正能量点赞。
1条评分经验+1
夏末之秋 经验 +1 我觉得主要矛盾是:财政收入无法支撑起飞速发展的城市基础建设;普通居民收入跟不上城市发展的速度。 04-07
离线回望长安

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只看该作者 14楼 发表于: 2021-04-07 09:07:00
回 14楼(153874990) 的帖子
153874990:楼主作为一个专业人士说了半天 也是曲意逢迎为主,没有把楼市真正的矛盾点、关切点分析透彻,也没有表达出核心观点,只是就分析而分析,没有真正聚焦问题,且全文没有举例论证,对必要事实缺乏说服力。比如“对赌,输的很难看”,例子呢?究竟哪个楼盘与哪些规范相冲突,这个才是 .. (2021-04-07 08:55)  h ]}`@M"  
MgnE-6_c  
那你能不能好好地来谈几句呢?
在线蓝色忧伤

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只看该作者 15楼 发表于: 2021-04-07 09:07:23
回 14楼(153874990) 的帖子
153874990:楼主作为一个专业人士说了半天 也是曲意逢迎为主,没有把楼市真正的矛盾点、关切点分析透彻,也没有表达出核心观点,只是就分析而分析,没有真正聚焦问题,且全文没有举例论证,对必要事实缺乏说服力。比如“对赌,输的很难看”,例子呢?究竟哪个楼盘与哪些规范相冲突,这个才是 .. (2021-04-07 08:55)  "TUPYFK9  
+{'lZa  
说的真好,LZ热血是有了,理性的分析还是差那么一丢丢···
在线银海枫艳

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只看该作者 16楼 发表于: 2021-04-07 09:10:01
楼主说的有理,归根结底两个字:拆迁。没有拆迁上虞房产一地鸡毛
离线hisher

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只看该作者 17楼 发表于: 2021-04-07 09:15:53
就这么说吧,除非第三次世界大战,不然长三角的地位不会转移。
离线新冠

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只看该作者 18楼 发表于: 2021-04-07 09:19:38
现在又不是共同富裕时代,有的人买了很多套有的人买不起房,不是很正常吗
在线蓝色忧伤

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只看该作者 19楼 发表于: 2021-04-07 09:24:59
回 17楼(银海枫艳) 的帖子
银海枫艳:楼主说的有理,归根结底两个字:拆迁。没有拆迁上虞房产一地鸡毛 (2021-04-07 09:10)  g[email protected]{rC  
O9Jx%tolF%  
拆迁是谁主导呢? auyKLT3C  
~|0F?~eR7  
用相对便宜的价格拿下,再用切蛋糕的方式一块块的分配出去。 ,_5YaX:<4  
,&zjOc_v  

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只看该作者 20楼 发表于: 2021-04-07 09:25:55
楼主,言简意赅地来一发!其实楼市内幕每个关注的人或多或少内心都有一颗小秤砣的。 只是掌握权不在自己手中,没有办法。
离线hisher

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只看该作者 21楼 发表于: 2021-04-07 09:28:42
回 14楼(153874990) 的帖子
153874990:楼主作为一个专业人士说了半天 也是曲意逢迎为主,没有把楼市真正的矛盾点、关切点分析透彻,也没有表达出核心观点,只是就分析而分析,没有真正聚焦问题,且全文没有举例论证,对必要事实缺乏说服力。比如“对赌,输的很难看”,例子呢?究竟哪个楼盘与哪些规范相冲突,这个才是 .. (2021-04-07 08:55)  jyH_/X5i7  
c+/C7C o  
楼主对施工的概念还停留在5年前,现在不说什么国家规范,地方标准,就是一些房企引入的第三方检测也比什么规范靠谱多了。 Hll}8d6[  
当然不排除有小的施工质量瑕疵,毕竟施工人员素质参差不齐,但从整体质量来讲什么减配和偷工减料几乎不存在了。 ZKPkx~,U[  
就我接触过的几个譬如万科、碧桂园、保利、蓝城、越秀等等一些房企而言,他们主抓2点、第一永远是进度,第二就是质量。
1条评分经验+3
夏末之秋 经验 +3 质监站的天天在各个项目转悠,一年的罚款金额可不是小数目 04-07
在线倦鸟归林

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只看该作者 22楼 发表于: 2021-04-07 09:29:02
辛苦了,二本。 M)^9e?  
谢谢你告诉我们,楼市涨价的底层逻辑是泡沫,是炒作。 [V0h9!  
谢谢你告诉我们,房子不能当做传家宝。

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只看该作者 23楼 发表于: 2021-04-07 09:41:08
楼主 重点的重点 地价 你乍不谈谈 那些中介闻风而动的关键
在线izhejiang

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只看该作者 24楼 发表于: 2021-04-07 09:51:18
lz 你不去炒股可惜了啊,以你的分析能力肯定可以大赚。
离线aiseff

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只看该作者 25楼 发表于: 2021-04-07 09:53:26
楼主有思想,有情怀!为你点赞
在线sung

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只看该作者 26楼 发表于: 2021-04-07 10:29:06
最最最希望房价不跌的是:政府。
在线猫的报恩

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只看该作者 27楼 发表于: 2021-04-07 10:44:56
欣赏楼主这种看事情的格局,和悲天悯人的家国情怀! EM"YjC)F  
[K^RC;}nV^  
然而有两种人你是叫不醒的,一种是聋子,一种是装睡的人 ur;8uv2o  
&TKB8vx=#  
离线zjsyhhm

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只看该作者 28楼 发表于: 2021-04-07 11:10:50
中国不是市场经济,而是政策经济。所以,要平抑房价还得靠zf.
离线青春散场

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只看该作者 29楼 发表于: 2021-04-07 11:25:56
计划经济而已,没有什么好说的啦,都是政府在操作。房价跌了,要刺激,大搞拆迁,货币安置。房价涨了,说的好听,住房不抄,但出来的政策就会隔靴搔痒。全中国的住房的建安成本基本一致,为什么房价差别如此之大,可以从每平方1000到100000,为什么?土地抄上去了而已。商品房的概念提出来,也不过30年的时间,从上虞来看,90年代初的2万一套,到现在的250万一套,还是抢的,不是疯狂是什么?老百姓是真那么有钱还是需要实际用来住呢?背后的不合理不言而喻。老百姓为了买房,交出了本身的所有财富,还要欠银行很多钱。银行是谁的?不就政府的嘛,老百姓的财富都在政府手里了,买了那4-5个平方的土地。还是70年而已。全民所有的土地,转眼,就要靠个人一生的勤劳来还了(给党打工的例外)。你们说悲哀嘛?