感觉农村房买卖的春天慢慢来临

新华网浙江频道6月23日电 ■ 我国农村土地改革开始进入新的阶段。4月28日，中共中央政治局召开会议研究部署了全面推进集体林权制度改革工作。目前推行集体林权改革较早的福建、江西等地已开始大范围推广林权抵押贷款；而农村集体建设用地流转改革也正在广东等省进行试点。在此基础上，农村农民房屋流转及抵押贷款今年也开始在多个地方推开。     目前中国农民最值钱的资产有两个：一是农村土地承包权，一是宅基地使用权。依照《物权法》，这两个都是农民的财产，但是目前现行法律却规定两者都不能抵押，事实上等同于限制了农民的财产权利。为了将数量庞大的农村农房从资产转化为资本，从而提高农民的融资能力，近年来，多个地方开始推行农房流转和抵押贷款试点。     ■ 成都：成立全国首个农村产权流转担保公司打通农房流转通道     4月3日，全国首个农村产权流转担保公司正式在成都组建，17家区(市)县农业投资公司和小城镇投资有限公司、成都市现代农业物流业发展投资公司、成都市现代农业发展投资公司成为该公司首批股东。该公司主要业务是对土地承包经营权、林权等流转行为进行担保；对利用农村各楼权属证明质押融资进行担保；对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行担保等。此举打开了成都农民宅基地、农村房屋、土地承包经营权流转的大门，土地承包经营权、宅基地等生产生活要素将成为农民手中最具活力的资本。     今年初成都市委市政府出台的2008年“一号文件”（《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》）明确提出“开展农村房屋产权流转试点”，包括买卖、赠与、作价入股、抵押、租赁等，逐步实现城乡房屋同证、同权，逐步建立城乡统一的房屋产权流转制度。农村房屋产权流转的范围包括依法取得的集体建设土地上的建筑物及构筑物，主要包括农民自建房屋、乡镇企业房屋、农民集中居住区房屋。文件还提出，要积极培育发展农村房屋产权交易市场。鼓励、支持发展农村房屋产权流转中介服务机构，培育建立城乡一体、开放、规范的房地产市场。有条件的区（市）县可以成立农村房屋储备中心，以市场价格收购进城农民的农村房屋，促进农村房屋流通。     ■ 安徽：推进农房产权登记发证工作　为农房抵押贷款创造条件     2003年，安徽省宣城市房地产管理局开始探索集体土地房屋权属登记发证工作，并试图将农房流转与交易管理制度化。 2003年至2007年，宣城房管局共办理农村房屋抵押贷款7729起，抵押贷款额约为5.02亿元，没有出现一笔不良贷款。截至2008年3月末，集镇和市区以商住楼为抵押的贷款金额为5.86亿元。     最近，安徽省建设厅表示，今年将按照城乡一体化管理原则，稳步推进农房产权登记发证流转试点工作。首先将在全省选取一些具有实践经验或条件比较成熟的县（市），先行开展登记发证试点工作，在取得经验的基础上，逐步在全省推开。同时，安徽还计划通过农房登记发证工作，探索村镇房产抵押贷款新模式，为村镇房产抵押贷款创造条件。     ■ 浙江：农房抵押贷款已成金融服务“三农”重要渠道     在沿海经济发达地区，农民融资需求旺盛，但因缺乏担保而贷款受限制。在4月15日召开的浙江省2008年金融工作会议上，省长吕祖善透露，为解决金融服务“三农”发展，今年浙江省将在抵押担保问题上进行多项尝试。其中包括探索农房抵押贷款试点、探索农村集体非农建设用地流转与抵押办法。该省计划根据农民住房特点和银行抵押贷款的条件，在城乡结合部的农村地区试点农房抵押贷款。　     在此前，浙江省湖州、温州和嘉兴等地已先期进行了农民房屋抵押贷款的尝试，积累了一定的经验。如温州乐清农村合作银行从2006年开始试点办理集体土地农民自建房抵押贷款业务，将集体土地上建造的农民住房，视同国有土地上的房产办理抵押贷款。截至2008年2月末，该行已为3452户农民提供集体土地上的自建房抵押贷款，贷款金额达6．23亿元。     在对农民房屋确权（登记发产权证）的基础上，允许农房产权流转及抵押贷款，不仅对于解决农民贷款难有直接的效果，对保障农民的住房财产权以及实现农村宅基地的市场化流转也具有重大意义。国土部最近专门到成都进行了调研。许多专家对此项改革持支持态度。如著名学者樊纲就提出，农村宅基地可以试行较完整的私有产权制度，实行永久产权，允许进行财产转让或抵押。这样做一方面有利于促进农村人口向城市转移，另一方面也有利于解决部分城市人在农村找到居所的问题。目前政策和法律不允许宅基地抵押，主要是担心放开宅基地买卖，会导致农民失去房屋，居无定所，影响社会稳定。事实上，农民也是理性的，如果没有稳定的收入，不会轻易把宅基地卖掉。刚刚实施不久的《物权法》已经列专章，明确把“宅基地使用权”定义为“用益物权”，也取消了“农村宅基地不能流转”的条款，只是说依照现行法律管理。立法者曾解释，主要是为今后宅基地和农地产权改革预留空间。专家认为，四川、安徽等地如果能及时制定农房抵押权实现后的后续政策、平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，可为全国农地制度改革提供“样本”。